拟拆分拆物业荣万家赴港上市 荣盛绑定了一个“合伙人计划”

   日期:2020-05-16     来源:中国房地产报版权所有    作者:唐珊珊    
核心提示:5月10日晚间,荣盛发展公告称,公司于2020年5月8日召开了公司第六届董事会第三十三次会议,审议通过了关于公司拟分拆所属荣万家

5月10日晚间,荣盛发展公告称,公司于2020年5月8日召开了公司第六届董事会第三十三次会议,审议通过了关于公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司到境外上市的相关议案,上市地点为香港联交所。截至本公告日,公司持有其91.20%的股权,河北中鸿凯盛投资股份有限公司持有其8.80%的股权。公司合计持有荣万家235,527,000股股份,公司决定将全部标的股份申请全流通。若荣万家在本次全流通完成前发生送股、资本公积金转增股本等事项,则本次全流通的境内未上市股份数量将进行相应调整。

如果不出意外,荣万家将成为2020年第六家递交招股书的物管企业。公告次日,股价在短暂利好上涨后,5月13日,再次回落至7.95元每股。“近两年分拆物管企业上市的房企很多,一方面可以拓宽融资渠道,另一方面也可以提升品牌价值。”北京某TOP20物管企业总经理刘一戈在接受中国房地产报(微信ID:china-crb)记者采访时表示。但在他看来,目前已经挂牌的物管企业普遍市值不高。这次疫情虽然让物业公司在资本市场的认可度普遍提高,但资本最终还是要看企业盈利能力,所以未来荣万家市值是否能达到预期还是未知数。但对于荣盛来说,无论未来市值如何,只要能够顺利登陆港股市场,荣万家就有了新的可能。“此次分拆物业上市,一方面可以增强荣万家的资本实力,建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台,另一方面也为业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升荣万家竞争优势。”荣盛方面表示。值得关注的是,在发布拟拆分物业上市公告的当天,荣盛抛出了一个“股权激励计划”,这也让荣万家的资本故事多了更多想象空间。


荣万家成色几何

企查查资料显示,荣万家成立于2000年,原名“廊坊荣盛物业服务有限公司”(以下简称“荣盛物业”),注册资金25826.7万元,主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务,法人刘勇罡。在今年排队赴港IPO的企业中,递表企业资质如何颇为引人关注。从销售业绩来看,2019年,荣盛物业营业收入13亿元,利润总额1.35亿元,净利润1.01亿元;2020年一季度,营业收入4.05亿元,利润总额0.68亿元,净利润0.51亿元,净利率升至12.5%,据记者了解,2019年上市物业公司平均净利润率12%。与同行物业相比,今年1月递表的正荣服务2018年营业收入为5.17亿元,净利润为7430万元;金融街物业2019年前三季度营业收入为6.91亿元,净利润为0.87亿元,2019年上市物业公司平均净利润率12%。从在管项目规模来看,荣盛物业目前在管项目分布于15个省、43个城市,管理面积达6000余万平方米,服务业主人数100余万人,管理业态涵盖住宅地产、商业地产、产业园区、旅游地产及养老地产等多种业态。相比之下,金融街物业在管项目总计137个,总在管面积约为1900万平方米;正荣服务截至2019年9月30日,在管项目136个,总建筑面积约为2100万平方米,总签约建筑面积约为3440万平方米。尽管有诸多先天优势,但“负债高”和“对母公司的高依赖性”依然是荣盛物业潜在的硬伤。数据显示,截至2019年末,荣盛物业合并报表口径资产总额17.1亿元,负债总额13.2亿元,净资产3.8亿元。截至2020年3月末,其合并报表口径资产总额16.4亿元,负债总额12.03亿元,净资产4.3亿元。“和其他分拆物业上市的公司一样,荣盛物业目前大部分在管项目都来源于母公司,虽然这两年也增加外拓项目,但这个比例在整体项目中依然很少,未来应该会通过收并购获许更多外拓项目。”荣盛一位工作人员在接受记者采访时表示。


暗藏利弊的“股权激励”

荣盛的IPO计划似乎从2018年已经开始着手。企查查资料显示,荣盛物业最初注册资金为500万元,2018年12月25日增资至5500万元。2019年7月24日,中鸿凯盛对荣盛物业增资9896万元,其中531万元计入注册资本,9365万元计入资本公积,增资完成后,荣盛物业注册资本增至6031万元。2020年3月10日,原“廊坊荣盛物业服务有限公司”更名为荣万家,同年4月,更名后的“荣万家”注册资本由6031万元增加至2.58亿元,其中中鸿凯盛出资2274万元,荣盛发展出资2.35亿元。4月23日,荣盛物业完成股权变更,分别由荣盛和中鸿凯盛持股91.2%,8.8%。资料显示,中鸿凯盛由61为自然人同时持股,实际控股人为耿建明的女儿耿凡超,持股44%。值得关注的是,在运作“荣万家”上市的同时,耿建明为这项计划绑定了一个“合伙人计划”,据《荣万家生活服务股份有限公司股权激励管理办法》称:为进一步调动员工的积极性和创造性,吸引和保留优秀人才,完善长效激励机制,董事长耿建明直系亲属耿建富、肖天驰拟作为激励对象参与荣万家股权激励计划,上述交易拟构成关联交易。“这项股权激励计划,一方面可能是为了构建一个稳定的核心管理团队,增加IPO通过几率,因为聆讯时,稳定的管理团队也是通过审核的重要条件之一;另一方面可能也是为二代接班做布局。”刘一戈表示,在他看来,中鸿凯盛控股的业务布局与荣盛发展在战略上一直是相互协同的,耿建明应该有意让耿凡超逐渐深入企业发展业务。股权激励中的其他两位也均为直系亲属,耿建富在荣盛发展一直位居要职,肖天驰虽未在荣盛发展任职,但此次在荣万家担任董事兼董事会秘书。“这种由直系亲属构建的核心团队有利也有弊,利是稳定,高度信任;弊是容易滋生家族企业病,不利于企业迅速壮大发展。”刘一戈认为。

 
 
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